Главная | Судебные споры о предмете ипотеке

Судебные споры о предмете ипотеке

В обзоре рассматриваются не все, а только наиболее распространенные виды споров в трех категориях, а именно споры по: В каждой выше указанной категории рассмотрены только основные наиболее распространенные группы споров по результатам анализа судебной практики за - первое полугодие года.

Рекомендуем к прочтению! Где легче всего взять кредит

Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки недействительным или незаключенным Договор ипотеки считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в ст. Если какое-либо условие не будет содержаться в договоре ипотеки, то такой договор будет считаться незаключенным, даже при условии прохождения государственной регистрации. Как правило, распространены две ошибки: В кредитных правоотношениях практически не встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не указывают на существо обязательства, а вот по срокам, размерам обязательства встречаются просчеты.

Так, изменение основного обязательства путем заключения дополнительных соглашений к кредитному договору, обязательно должно сопровождаться изменением договора ипотеки например, путем заключения дополнительных соглашений с указанием на существо, размер, сроки измененного основного обязательства.

Обзор судебной практики по спорным вопросам ипотечного кредитования

В противном случае договор ипотеки может быть признан незаключенным. Однако, случаи признания договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречают значительно реже, чем в иных случаях, так как банки более внимательны к вопросам заключения и соответствия содержания договора ипотеки формальным требованиям. Значительно чаще договоры ипотеки при кредитовании признаются недействительными.

Договор ипотеки как акцессорный договор признается недействительным в случае признания основного договора недействительным, так как ипотека является способом обеспечения исполнения основного обязательства, а с прекращением основного обязательства прекращается и ипотека. Кредитный договор может быть признан недействительным по любым основаниям, но наиболее распространенные это нарушение порядка заключения и одобрения крупных сделок, заключение сделки заинтересованными лицами.

Нарушение порядка одобрения сделки по заключению договора, заключение договора заинтересованными лицами также является и наиболее встречающимся основанием для признания недействительным договора ипотеки. Возникает вопрос, как разделить долговые обязательства между теперь уже бывшими супругами и на кого из супругов в случае расторжения брака ложится бремя осуществлять выплаты по ипотечному кредиту. В случае если бывшие супруги заключили с банком кредитный договор, где выступили созаемщиками, следовательно, обязались отвечать по кредитному договору солидарно, то банк имеет право требовать от обоих бывших супругов производить выплаты по ипотечному кредиту.

В судебной практике встречаются такие случаи, когда суд производит раздел общей задолженности супругов перед банком, исключает одного из супругов из состава должников по кредитному договору по ипотечному кредиту, в том случае если приобретенная за счет средств ипотечного кредита квартира переходит другому. Заемщица обратилась в суд с требованием об исключении бывшего супруга из состава должников по кредитному договору по ипотечному кредиту. В обоснование своих требований она пояснила, что в момент нахождения в зарегистрированном браке она и ее супруг воспользовались средствами ипотечного кредита для приобретения объекта недвижимости - квартиры, которая была передана банку в залог по договору ипотеки.

После расторжения брака между заемщицей и ее бывшим супругом была достигнута договоренность о том, что бывший супруг отказывается от своей доли в приобретенной по ипотечному кредиту квартире, так же как и отказывается от уплаты суммы долга по кредитному договору, данный факт подтверждается распиской.

В суд были представлены доказательства, подтверждающие, что внесение платежей производится заемщицей.

Удивительно, но факт! В конце концов банк реализовал квартиру и "закрыл" задолженность неудавшегося бизнесмена.

Судебным актом суд постановил разделить общие долги супругов по кредитному договору и исключить ответчика из числа заемщиков по кредитному договору решение Автозаводского районного суда города Нижнего Новгорода по делу N Следует отметить, что данные решения в судебной практике встречаются крайне редко, так как в большинстве своем банки при ипотечном кредитовании указывают солидарную ответственность заемщиков.

Если же в кредитном договоре заемщики выступают как солидарные должники, им для переноса задолженности с одного супруга на другого необходимо заручиться согласием банка. Получить данное согласие у банка практически невозможно, так как банку наличие солидарных должников существенно помогает снизить риск неуплаты задолженности по кредитному договору, так как при солидарной ответственности должников банк вправе требовать исполнения обязательств по кредитному договору как от всех должников сразу, так и от любого из них.

Без согласия банка изменения в кредитный договор в части раздела ответственности по кредитному договору недопустимы, так как в данном случае интересы банка будут нарушены. Что в конечном итоге сыграет, не последнюю роль. Далее, ответчик собирает бумаги, которые подтверждают уплату платежей по кредитному договору и предоставляет экземпляр кредитного соглашения.

Помимо этого, будет не лишним приложить бумагу о финансовом положении заёмщика и членов семьи. Бумага,в которой указаны уважительные причины,по которым гражданин не выполнил кредитные обязательства, тоже берется в суд.

Судебная практика по ипотеке

Истец подготавливает бумаги, подтверждающие обоснованность обращения в судебную инстанцию. В перечне предоставляются исковое заявление и кредитное соглашение. Признание кредитного договора недействительным Признание договора недействительным возможно только в том случае, если возникло нарушение оформления сделки, либо нарушения, связанные с искажениями либо несоблюдения норм законодательства.

Но может все измениться и многие сталкиваются с тем, что погашать долг нечем, а банк-кредитор приглашает в суд для выяснения обстоятельств.

Удивительно, но факт! Если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием или права соарендатора такого участка , то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок права соарендатора такого земельного участка.

Стоит отметить, что судебная практика по ипотечным кредитам показывает, что иски банков в большинстве случаев удовлетворяются. Но банки обращаются в суд в самую последнюю очередь, прежде всего они стараются решить проблему путем переговоров с неплательщиком.

Споры о погашении записи об ипотеке и возврате кредита

Что ждет должника по ипотеке в суде? Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения неделимая вещь не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Удивительно, но факт! Выселять всех зарегистрированных в жилом помещении лиц также закон разрешает.

При этом согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены.

Если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием или права соарендатора такого участка , то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок права соарендатора такого земельного участка.

Залогодержатель по договору об ипотеке предъявил к залогодателю, должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, иск о взыскании долга и об обращении взыскания на нежилое помещение в жилом доме, являвшееся предметом ипотеки, а также на принадлежащие залогодателю долю в праве собственности на общее имущество этого здания и долю в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием.

Залогодатель нежилого помещения в своих возражениях и объяснениях, не оспаривая того факта, что ему принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество жилого здания, в котором расположено это помещение, и доля в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, указал на условие договора об ипотеке, согласно которому им было заложено только нежилое помещение, но не доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок.

Если же указанные доли в праве собственности должны были быть им заложены вместе с ипотекой нежилого помещения, то, поскольку это не сделано, договор об ипотеке помещения является ничтожным. Арбитражный суд, установив, что предметом ипотеки являлось принадлежащее залогодателю на праве собственности нежилое помещение, исковые требования залогодержателя удовлетворил полностью по следующему мотиву. Так как залогодатель нежилого помещения в жилом здании имел в своей собственности не только само помещение, но и доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок, занятый этим зданием, то следует руководствоваться нормами о распоряжении подобным имуществом в многоквартирных домах.

Согласно пункту 2 статьи ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как указано в статье 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 статьи ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и или доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.

В случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка.

Залогодержатель по договору об ипотеке предъявил к залогодателю, являвшемуся и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, иск о взыскании долга и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное ему согласно договору об ипотеке. По условиям договора предметом ипотеки являлись принадлежавшее залогодателю на праве собственности нежилое помещение в здании и принадлежащая ему же доля в праве собственности на земельный участок под этим зданием.

Указанный участок был приобретен всеми собственниками помещений в здании в общую долевую собственность в соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации далее Земельный кодекс. Залогодатель, возражая против удовлетворения иска об обращении взыскания на предмет ипотеки, указал на то, что согласно пункту 2 статьи 62 Закона об ипотеке при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Поскольку при заключении договора об ипотеке такой выдел не был произведен, заключенный договор как несоответствующий требованиям закона является ничтожным статья ГК РФ. Арбитражный суд удовлетворил исковые требования в полном объеме.

При этом суд пришел к выводу, что положения главы XI Закона об ипотеке, включая правило пункта 2 статьи 62, определяют особенности ипотеки земельных участков. Поэтому пункт 2 статьи 62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.

Поэтому принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок не могла быть выделена в натуре. Следовательно, в данном случае принадлежащая собственнику закладываемого помещения доля в праве собственности на земельный участок заложена вместе с помещением без выдела ее в натуре правомерно.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.

Удивительно, но факт! Такое поведение было признано недобросовестным.

Субъект Российской Федерации, сдавший в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на 49 лет, предъявил иск о применении последствий недействительности договора об ипотеке, по которому арендатор земельного участка заложил свои права арендатора по договору аренды, не получив на это согласия арендодателя. Истец указал, что в соответствии с условиями договора аренды и пунктом 2 статьи ГК РФ арендатор был не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду поднаем и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу перенаем , предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Истец также отметил, что в соответствии с пунктом 1. Арендатор, возражая против иска, указал, что права по договору аренды земельного участка заложены им одновременно с ипотекой принадлежащего ему на праве собственности здания, находящегося на этом участке во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке.

Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, пункт 3 статьи ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Удивительно, но факт! Давая людям, так сказать, возможность и время поискать новое место для проживания.

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. Также в иске внимание суда будет обращено на тот факт, что недвижимость, ставшая вашей собственностью, выступала в качестве залога. Конечно, юристы расскажут и о том, что кредитор исполнил свои обязательства в полном объеме, перечислив вам вышеуказанные денежные средства. Затем банком будут приведены доказательства, свидетельствующие то, что вы не выполнили свои обязательства по договору, например, неоднократно нарушали сроки, до которых следовало внести ежемесячные платежи или их суммы.

В качестве результата ваших бездействий будет указана общая сумма задолженности в виде просроченного основного долга, начисленных процентов и неоплаченной неустойки.

Вполне вероятно, что кроме этих цифр в иск также будет включена компенсация государственной пошлины за принятие его к рассмотрению и другие сопутствующие расходы банка-кредитора.

Споры по займам

После того, как все формальности будут соблюдены вас пригласят в суд, дадут возможность подготовить контраргументы и т. На него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Порядок реализации жилья, на которое обращено взыскание, предусмотрен той же ст. Порядок выселения проживающих в ипотечном жилье лиц урегулирован ст.

Удивительно, но факт! Таким образом, по нашему мнению, споры из кредитного договора могут быть переданы на рассмотрение третейского суда.

С личностью зарегистрированных в жилье лиц закон обращение взыскания никак не связывает. Выселять всех зарегистрированных в жилом помещении лиц также закон разрешает. Но с учетом конкретных обстоятельств дела, при наличии соответствующего заявления от заинтересованных лиц суд может отсрочить исполнение судебного решения. Например, решения о выселении.

Удивительно, но факт! Арбитражный суд признал отказ не обоснованным.

А в залог предоставил квартиру, в которой проживал он и его родители. Когда же горе-заемщик не расплатился с кредитом и банк стал требовать его возврата, а также обратить взыскание на предмет ипотеки, и сын, и его родители, выступая в суде, стали доказывать, что заложенная квартира - их единственное жилье.

Рассмотрение дела.

Кроме того, в квартире за это время был зарегистрирован и поселился несовершеннолетний ребенок, над которым родители заемщика оформили опеку. Все указанные обстоятельства не помешали суду не только взыскать сумму кредита с заемщика, но и обратить взыскание на это единственное жилье. И вышестоящая инстанция посчитала данное решение законным и обоснованным Кассационное определение Саратовского областного суда от Взыскание было обращено, помещение с торгов продано не было, и залогодатель-банк принял его на баланс, оформив соответствующие документы в Росреестре.

И только после этого настал черед фактического выселения и сына, и его родителей, и опекаемого несовершеннолетнего ребенка.



Читайте также:

  • Привлечение к административной и уголовной ответственности физическое лицо
  • Кто имеет право проверять на алкоголь на предприятии
  • Россия какие документы нужны для развода
  • Договор купли-продажи недвижимости образец рб