Главная | Как оценить земельный участок в аренде

Как оценить земельный участок в аренде

Рекомендуем к прочтению! 125 статья ук рф состав преступления

Как оценить землю самостоятельно? Как выглядит и что включает в себя отчет об оценке земли?

Что это такое?

Сколько действует отчет об оценке земли? Москва В соответствии с законодательством собственник земельного участка обладает в отношении него вещными правами: При передаче земельного участка в аренду, собственник передает арендатору на срок, определяемый договором аренды, права пользования или владения и пользования, оставляя за собой право распоряжения земельным участком [1, 2].

Удивительно, но факт! Периодический чистый операционный доход.

Арендатор в свою очередь на период действия договора аренды приобретает право распоряжения переданными ему правами владения и пользования. В частности, он может переуступить свои права, передать их в залог, если это напрямую не запрещено договором аренды.

Что такое право аренды земельного участка?

Стоимость прав, переданных арендатору здесь и далее будем рассматривать только эти права и называть их правом аренды обычно определяется исходя из возможности извлечения им дохода из переданного в аренду земельного участка ЗУ. В простейшем варианте рассматривается возможность сдачи этого участка в субаренду и извлечение дохода в размре разности между доходом от субаренды и арендной платой, предаваемой собственнику [3].

В более сложном случае предполагается, что с использованием арендованного участка создается бизнес, который не возможен при отсутствии этого участка, и часть дохода арендатора от бизнеса приписывается этому ЗУ.

В обоих случаях стоимость права аренды определяется как капитализированный доход арендатора, отнесенный к ЗУ.

Удивительно, но факт! Метод распределения С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

Все сказанное выше в полной мере относится к свободному не застроенному земельному участку. Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций , но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них. Таким образом, применение метода капитализации состоит в: Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка; Вычислении коэффициента капитализации; Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей.

В оценке стоимости земельных участков применяются методы доходного и сравнительного подходов.

Конечно, наиболее наглядными являются методы сравнительного подхода, применяемые для оценки земли , например, метод анализа предложений или метод сделок. Эти методы основаны на прямом сравнении параметров объекта оценки с аналогами, представленными на рынке, чаще всего это предложения по переуступке права аренды земельных участков различного назначения.

Этот метод прекрасно работает, если оценщику доступна достоверная и актуальная рыночная информация, позволяющая провести корректное сравнение объекта оценки и аналогичных рыночных предложений к продаже прав аренды.

Но, при сравнении многопараметрических объектов, каким является наш объект - право аренды земельного участка, аналоги неизбежно будут в чем-то отличаться от оцениваемого участка, участки будут отличаться по площади, срокам аренды, величине арендных платежей, местоположению, размещению относительно основных магистралей и т.

Зачем это нужно?

Эти отличия нужно учитывать, вводя соответствующие корректировки, учитывающие эти различия. Введение обоснованных корректировок является наиболее трудоемкой работой в оценке стоимости земли.

Стоимость права аренды земли определяется исходя из выгоды и обязательств, получаемых правообладателем. Финансовая выгода от обладания правами на землю зависит от ряда факторов, а именно физических характеристик и юридического статуса участка.

Во внимание берутся предложенные стоимости застроек владельцев, определяются различия между объектами, проводятся прочие меры изучения.

На основании полученных данных определяется окончательная стоимость Метод распределения Схож с методом выделения, но не требует определения стоимости постройки и изучения различий между аналогичными объектами Метод капитализации Этот способ определения стоимости заключается в подсчете получения прибыли с объекта. Подобные улучшения помогут получить в дальнейшем прибыль при ведении хозяйственной или коммерческой деятельности. Однако точность этих методов крайне низка.

Во-первых, из-за увеличения относительной погрешности. При выполнении математической операции вычитания абсолютные погрешности составляющих складываются, а база, относительно которой определяется относительная погрешность, уменьшается. Во вторых в стоимость здания включается прибыль предпринимателя, которая в свою очередь зависит от местоположения ЗУ и ее величина определяется с высокой погрешностью.

Удивительно, но факт! С математической точки зрения ставка дисконта в соответствии с теорией стоимости денег во времени представляет собой ставку процента, которая используется для перевода будущих денежных потоков в их текущую стоимость.

Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подходов в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли. Применение данного метода ограничено и распространяется только при наличии сопоставимых примеров, например, существует обширный рынок предложения и спроса одинаковые земельные паи в пределах одного населённого пункта, арендованные участки на рынке, сдаваемые в субаренду и так далее.

Если участок застроен, то используются методы выделения или распределения, то есть из общей стоимости объекта выделяется цена строений с учётом их особенностей, и определяется рыночная цена участка. При использовании данных методов оценщики обращаются к методическим рекомендациям определения рыночной цены земли от года.

Определение капитализации является самым важным и наиболее актуальным, так как с его помощью определяется ожидаемая прибыль от коммерческого или производственного использования участка.

Согласно данному способу, прибыль считается с учётом наилучшего использования, то есть приносящего максимальные доходы. Способ выделения остатка аналогичен предыдущему, но применяется в тех случаях, когда на арендуемом участке планируются улучшения, например, строительство, рекультивация или другие примеры вложений, повышающих стоимость самого участка и уровень получаемого с него дохода.

Удивительно, но факт! Применение данного метода ограничено и распространяется только при наличии сопоставимых примеров, например, существует обширный рынок предложения и спроса одинаковые земельные паи в пределах одного населённого пункта, арендованные участки на рынке, сдаваемые в субаренду и так далее.

В данном случае, из стоимости, полученной методом капитализации, вычитают суммы инвестиций. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возможность получения достоверной рыночной и экономической информации. К недостаткам метода можно отнести невозможность достижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов.

Удивительно, но факт! Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Сравнительный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости. Оценщик располагает достоверной и доступной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п. В рамках сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж как метод, дающий наиболее точный результат. Доходный подход Доходный подход income approach — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость.

Удивительно, но факт! Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка; Вычислении коэффициента капитализации; Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей.

С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т.

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?

Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания для данного подхода является основным методообразующим принципом. Он гласит, что рыночная стоимость актива РСоо определяется нынешней сегодняшней, текущей ценностью всех его будущих чистых доходов I.

Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость актива не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью. Данный принцип является аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций. В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.

Удивительно, но факт! Аренда объекта, как правило, проявляется в двух основных формах:

В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования. При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе дисконтированных денежных потоков — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.



Читайте также:

  • Расторжение брака производится со дня подачи супругами заявления не ранее
  • Приговора о получении врачами взяток