Главная | Гражданско-правовая характеристика сделок с недвижимым имуществом

Гражданско-правовая характеристика сделок с недвижимым имуществом

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости; 2. Ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей ст. Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения; 4.

Предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи ст. Наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей при наследовании - по нормам права, действующим в последнем постоянном местожительстве наследователя; 6. Установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество ст.

Предусмотрен особый порядок обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество ст. Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный складочный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника ст.

Споры о правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей ст.

Еще по теме §3. Гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом:

Указанные отличия в правовом режиме недвижимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Недвижимое же имущество как вещь подлежит постановке на технический учёт в органах БТИ бюро технической инвентаризации , которые сейчас проходят реорганизацию. Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения.

Уже сложились и постоянно развиваются несколько самостоятельных отраслей права, регулирующих отношения в области недвижимости, таких как земельное, жилищное, градостроительное законодательство. Следует обратить внимание на то, что ст.

На самом деле земля находится в гражданском обороте уже давно. Так Конституция Российской Федерации, принятая на всенародном референдуме 12 декабря года статьёй 36 установила, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Удивительно, но факт! Именно расширение круга объектов недвижимости, вовлеченных в гражданский оборот, заставило по-новому взглянуть на проблемы регистрации.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Однако такой закон Земельный Кодекс Российской Федерации появился лишь 25 октября года.

Причём он не регулировал, пожалуй, главной категории земель — сельскохозяйственных. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" увидел свет только 24 июля г.

В отношении него законом предусмотрено множество изъятий и ограничений. Крайне важно чтобы земля, как и другие природные ресурсы, использовалась и охранялась как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Это значит, прежде всего, что использование земли, не соответствующее ее функционированию в качестве основы жизни и деятельности народов, недопустимо; что закон должен запрещать или, по крайней мере, существенно и надежно ограничивать нерациональное, хищническое обращение с землей и любую другую деятельность, снижающую плодородие почв, приводящую к гибели ценных сельско- и лесохозяйственных угодий из-за их застройки, заболачивания, засоления и т.

Обширный список изъятий земельных участков установлен статьёй 27 ЗК. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подобные ограничения представляются разумными и оправданными. Но нельзя согласиться с положением ст. Данное положения значительно затрудняет распоряжение земельными участками. Где-то эти планы существуют, так как участки каким-то образом уже были ранее учтены, но попробуй их получи! Без кадастрового плана сельскохозяйственная организация не сможет зарегистрировать свои права на приобретенные земельные доли, аренду земельного участка в счет части долей в праве общей собственности на земельный участок.

Граждане - собственники земельных долей долей в праве общей собственности на земельный участок не смогут юридически правильно оформить передачу земельной доли в дар, ее продажу, осуществить любую другую сделку с долей. Государство взяло на себя обязанности по ведению кадастра, установило плату за получение выписки из него на сегодняшний день рублей.

Росземкадастр, в ведении, которого находятся кадастровые палаты, неоднократно разъяснял, что такие выписки должны предоставляться на основе имеющихся материалов по ранее учтенным участкам, что проведение дополнительных работ по межеванию возможно только при наличии споров или по желанию собственника. Однако на практике при обращении в кадастровые палаты за выпиской организации и граждане получают отказ. Основание - участки в кадастре не значатся, то есть участки были переданы в собственность граждан 8 - 10 лет назад, имеются правоустанавливающие документы, а кадастры - пусты.

От сельхозорганизаций и граждан требуют проведения работ по постановке участков на кадастровый учет, в том числе и межевых. Стоимость проведения таких работ для организаций в Московской области силами специализированных НИИ - не ниже 1 миллиона рублей за га, в отдельных случаях читатель поймет, каких - тысяч рублей. Таким образом, перед нами не что иное, как попытка провести государственную работу - сформировать кадастр - за счет частных средств, и немалых.

Руководители кадастровых палат держат себя так, как будто до них никто не занимался учетом прав на участки, учетом самих участков.

Гражданско-правовой режим недвижимого имущества

А ведь районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству вели такую работу. Из сотрудников этих комитетов, как правило, и сформирован штат кадастровых палат! Тем не менее, очень и очень непросто получить выписку из кадастра, касающуюся ранее учтенных участков, как, впрочем, и официальный отказ - именно потому, что такие выписки должны предоставляться. Есть случаи отказа в выписке по участкам, которые уже имеют кадастровые номера.

Но ведь это дело не сельскохозяйственных организаций и граждан! Это техническая работа самих органов, осуществляющих учет земельных участков! На это идет даже часть земельного налога! В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости. По мнению доктора юридических наук, председателя Комитета Государственной Думы по законодательству Крашенинникова П.

На многообразие сделок с недвижимостью оказывает влияние и положение ст. Поэтому в следующей главе будут рассмотрены только некоторые из них, наиболее, на мой взгляд, интересные. Безостановочный рост цен на недвижимость подталкивает многих к покупке квартиры в еще только строящемся доме. Во истину — реклама-двигатель торговли.

Ведь так кажется дешевле. Призывные рекламные плакаты внушают будущим покупателям очевидную выгоду при обращении в ту или иную компанию. Цены на этапе строительства гораздо ниже, чем в уже построенном доме.

Потребительские же качества квартир на вторичном рынке уже не удовлетворяют придирчивого покупателя, так как построены они в своём большинстве в советскую эпоху, когда качество и размеры жилья были совсем иными. Привлекает покупателей и возможность лично спланировать внутриквартирные помещения.

Составленный документ может называться по разному: Однако содержание перечисленных договоров предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон являются практически одинаковыми: Казалось бы, сложностей и подвохов быть не должно: Договоры долевого участия в строительстве, договоры инвестирования не нашли закрепления в ГК в качестве самостоятельного вида договоров.

Руководствуясь вышеизложенными и другими соображениями, законодатель включил в часть первую Гражданского кодекса РФ статью , нормы которой обязывают осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимые вещи и сделок с ними. Долгое время данную статью Кодекса можно было считать декларированной, поскольку принятие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренного в п.

На сегодняшний день можно констатировать, что в этой сфере законодательного регулирования произошли серьезные изменения. Закон состоит из 6 глав и 33 статей. Я остановлюсь на его основных положениях и попытаюсь дать ответы на три, как мне представляется, самых актуальных вопроса: Что объекты подлежит государственной регистрации.

Удивительно, но факт! Крайне важно чтобы земля, как и другие природные ресурсы, использовалась и охранялась как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

На кого какие органы возложена обязанность осуществлять государственную регистрацию. Но, прежде чем рассмотреть названные вопросы, необходимо раскрыть юридическое значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ п.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вышеуказанные положения конкретизированы в ГК РФ. В соответствии с п.

Удивительно, но факт! Некий собственник продавал свою квартиру или иное недвижимое имущество, однако умышленно допускал определённые нарушения при оформлении сделки, влекущие её недействительность.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом п. Что касается сделок, предметом которых является недвижимость, то согласно ст. Несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной п. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом п.

Она не порождает юридических последствий и может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение п.

Конференции по:

Все объекты государственной регистрации, предусмотренные ст. Сразу следует отметить, что применительно ко всем объектам государственной регистрации речь идет исключительно о недвижимом имуществе недвижимости , в состав которого включаются объекты, указанные в п.

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. Содержание права собственности регламентировано в ст.

Еще по теме Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом:

К другим вещным правам в соответствии со ст. Право собственности тоже является вещным правом. Но, по сравнению с ним, другие вещные права, указанные в ст. Ограниченность их проявляется в более узком объеме правомочий, предоставляемых носителю ограниченного вещного права. Однако, в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу, вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются п.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как справедливо отмечает в своей работе П. Матвеев, обладает правоустанавливающим, правоподтверждающим и охранительным значением для заинтересованных лиц и статистическим, фискальным и контролирующим значением для государства в лице его специальных органов [10, с.

Удивительно, но факт! Деление вещей по признаку движимости учитывается и некоторыми другими гражданско-правовыми нормами.

Таким образом, совокупность ряда признаков необходима для того, чтобы объект мог быть признан недвижимостью. Объекты, которые вышеназванным критериям не отвечают, к недвижимости не относятся и признаются движимым имуществом. Также следует учитывать, что при наличии спорных ситуаций, которые на законодательном уровне не урегулированы, вопрос относительно принадлежности объекта имущества к недвижимости решен может быть в судебном порядке.

Требования к гражданско-правовым сделкам с недвижимым имуществом касаются субъектного состава такой сделки, ее формы, а также содержания. Стороны договора по общему правилу должны быть правоспособными и дееспособными.

Исходя из сказанного регистрироваться должны договоры аренды недвижимого имущества, которые составляют третью группу объектов регистрации. Изложенные суждения в полной мере относятся и к подлежащему государственной регистрации договору об ипотеке п.

Что касается доверительного управления, то в соответствии с п. В соответствии со ст. Сделки с недвижимым имуществом. Сделками, в частности, являются все гражданско-правовые договоры. Но договорами содержание понятия сделки не исчерпывается, так как сделка - это действия. В силу этого, любые действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество, должны подлежать государственной регистрации. Как было отмечено, регистрироваться также должны договоры, предметом которых является передача прав на недвижимое имущество.

При этом к таким соглашениям относятся только те договоры, требование о регистрации которых содержится в ГК РФ. В силу этого не регистрируются, например, договоры строительного подряда, предметом которых является строительство здания или иной недвижимости , поскольку до сдачи его в эксплуатацию и факта регистрации здания как объекта недвижимости нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует.

Следовательно, на него не может быть установлено вещное право, которое впоследствии можно было передать по договору. К недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

При анализе выделяются следующие взаимосвязанные признаки. Во-первых, недвижимость недвижимое имущество - это вещь, т. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона. Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.

Удивительно, но факт! Ввиду того, что в гражданском законодательстве не содержится всех отличительных признаков недвижимости, которые ее отличают от движимого имущества, то для того, чтобы их определить, также следует обращаться также к судебной практике.

К недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, здания и сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Представляется необходимым, остановимся более подробно на каждом из них. Земельный участок - часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земля вовлечена в общественные отношения как объект правоотношений, а поэтому воспринимается правом и как вещь - недвижимая вещь, и как природный объект, поскольку вовлечение земли земельных участков в оборот не умаляет ее значение как природного объекта, территории, на которой расположены иные природные объекты, места жизни человечества.

Законодательством выставляется ряд требований по оформлению земельного участка, с тем, чтобы он мог быть полноценным объектом правоотношения [27, с. Это означает, что он должен иметь определенные в соответствии с законодательством и закрепленные в правоустанавливающих и иных документах границы.

Также о земельном участке должны быть известны следующие сведения: В отношении признания земельного участка делимым или неделимым заметим, что в соответствии со ст.

В связи с тем, что земля и при разделе земельного участка не теряет своего основного назначения, земельные участки, скорее всего, могут быть признаны не подлежащими разделу на основаниях, предусмотренных законом [68, с. Земля как непременный фактор производства имеет ряд существенных особенностей, которые нельзя не учитывать при всех формах хозяйствования.

Это ограниченность земельных участков, зависимость эффективности их использования от местоположения, природных свойств, рельефа местности и т. Есть свои особенности и в правовом режиме использования земель, включая их назначение, обременения и ограничения в их использовании [33, с.

По своему целевому назначению земли обычно делятся на семь категорий: Земельные участки под приватизированными предприятиями, как правило, находятся на территории городов и тем самым относятся к землям населенных пунктов. Территориальное зонирование во всем мире определяется на уровне муниципалитетов, местных органов власти.

Права собственника земельного участка на любое разрешенное его использование, предполагает право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениями, установленным соответствующим органом власти органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством и утвержденными строительными, санитарными, природоохранительными, противопожарными нормами [63, с.

При этом не допускается установление целевого единственного способа использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка, а также установление ограничений на использование отдельного участка. Как родовое понятие земельный участок включает в себя собственно земельные участки и водные объекты, которые являются разновидностью земельных участков, включенных в водный кадастр и получивших в связи с этим особый статус.

Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда. Лесной кодекс РФ [7] определяет леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии.

Согласно Конституции РФ, леса могут быть в собственности государственной, муниципальной и частной. Участки недр — это, условно говоря, часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающаяся до глубин, доступная для геологического изучения и освоения, в пределах Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны.

Недра являются одним из природных объектов. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции Российской Федерации ст.

Одним из самых проблемных вопросов связанных с правовым регулированием государственной регистрации недвижимости является вопрос: Обладают ли субъекты Российской Федерации правом на законодательное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Однозначный ответ на данный вопрос мы находим в п. Субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты лишь о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, к компетенции субъектов не отнесено право на законодательное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть данный вопрос отнесен к исключительному ведению Российской Федерации.

Классификация сделок с недвижимостью 28 3. Регистрация сделок с недвижимостью 32 Заключение 36 Список литературы 39 Введение: Данная тема актуальна и значима в связи с тем, что правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, - одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения предметов, процессов, способов и т.

Удивительно, но факт! Рассматривается правовая природа понятие и виды объектов недвижимости по законодательству Российской Федерации, правовой режим недвижимого имущества.

По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на недвижимость.

Актуальность данной темы определяется также тем, что на повестке дня, вплотную встает вопрос о принятии долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан. А также комплекс смежных вопросов - градостроительной политики, использования энергосберегающих и ресурсосберегающих технологий, стратегии развития строительной отрасли в целом. Научные исследования по вопросу недвижимости появились значительно позднее, чем недвижимость стала объектом гражданского оборота.

Это естественно, поскольку категория "недвижимости" является сложным правовым институтом, требующим не только развитого торгового оборота, но и достаточно высокого уровня развития юридической техники. В России ученые стали заниматься системным юридическим анализом института недвижимости и, главным образом, такой ее составляющей, как земля примерно с ХIХ века.

Особенностью российской юридической литературы о недвижимом имуществе на протяжении двух последних веков является то обстоятельство, что исследователи анализируют, прежде всего, юридические характеристики оборота земель.

Обращение же к внутреннему анализу понятия недвижимости как системы, включающей помимо земли и иные элементы, можно встретить сравнительно нечасто. Таким образом, основные правовые характеристики недвижимости особенно в ХIХ веке можно встретить в трудах специалистов по земельному праву и только во вторую очередь в работах юристов, специализирующихся в области гражданского права.



Читайте также:

  • Семейный кодекс раздел имущества
  • Печать для документов для ипотеки
  • Обжалование постановления о в возбуждении уголовного дела