Главная | Государственная система регистрации прав на недвижимое имущество

Государственная система регистрации прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: На протяжении всего этого периода менялся характер взаимодействия государственных регистраторов, работников кадастровых органов и нотариусов, имелись различные взгляды на сложившееся при этом их взаимодействие и его дальнейшие перспективы. Принятие указанного вышезакона существенно изменило роль нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью, а также отодвинуло на десяток с лишним лет интеграцию госрегистрации прав и кадастрового учета.

Правовое регулирование кадастровых отношений в постсоветской России: Например, в г. Впрочем, на практике все е годы регистрация учет как объектов недвижимости, так и прав на них осуществлялись порознь: Учет разных объектов был слишком специфичен, кроме того, сказывались пролонгированные последствия десятилетий исключительности государственной собственности на землю и отсутствия ее гражданского оборота. Регистрацию же прав на такие объекты можно было унифицировать и сделать единой: ОсуществленнаяЗаконом о госрегистрации прав унификация критиковалась многими авторами, которые указывали на целесообразность сохранения курса на создание единой системы ГЗК и госрегистрации прав приводя аргументы, которые тогда казалась неубедительными, а спустя десятилетие многие из них стали официальной позицией.

Так, на пример, былизданПриказ Минэкономразвития России от 18 декабря г. А после того, как через пару лет был принят и специальныйзакон о земельном кадастре —Федеральныйзакон от N 5, они стали регулироваться разными законами.

Удивительно, но факт! Вот почему принцип гласности публичности как наиболее общий следовало бы вынести за скобки при анализе принципов, характеризующих систему регистрации прав на недвижимость.

Однакопоследнийзакон действовал сравнительно недолго, и в году была осуществлена так называемая кадастровая революция, когда возникла единая кадастровая система - государственный кадастр недвижимости —Федеральныйзакон от Однако это стало лишь новым поворотом в соотношении кадастра и регистрации, так как сразу же возник вопрос о слиянии объединенного кадастра с системой госрегистрации прав —Варламов А. До перехода к ГКН их раздельное существование было оправданно, поскольку учет различной недвижимости со всей ее спецификой в части формирования объектов, их обмеров и обследований, различием в скорости устаревания информации вели разные учетные системы, а регистрация прав лишь получала от них необходимые, не требующие дополнительной проверки данные.

Создание же ГКН привело к тому, что у кадастра и госрегистрации прав оказались один объект, но разделенные учетно-регистрационные действия.

Удивительно, но факт! Интересен с точки зрения характеристики системы регистрации вопрос об объекте регистрации, то есть о том, что подлежит регистрации.

Причем, это взаимозависимые действия - для регистрации прав нужен кадастровый паспорт, а для кадастрового учета - сведения о зарегистрированных правах.

Так если по истечении 5 лет этот срок действует с года, до этого - одного года, двух лет со дня постановки на учет объекта недвижимости не осуществлена регистрация прав на него, то такие сведения аннулируются и исключаются из ГКН. Существенным аргументом в пользу интеграции ГКН и госрегистрации прав стало возложение с года функций по их ведению на единый орган государственной власти - Росреестр —Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня г.

С года к указанным действиям подключены также многофункциональные центры они принимают документы как для постановки объектов недвижимости на кадастровый учет, так и для регистрации прав на них —Федеральныйзакон от В результате при совершении сделок с недвижимостью взаимодействие государственных регистраторов, специалистов органа кадастрового учета, нотариусов и кадастровых инженеров стало носить следующий характер.

Совершение сделки например, купля-продажа земельного участка требует, чтобы он прошел государственный кадастровый учет —Земельный кодекс Российской Федерации ред. Соответственно, сначала кадастровым инженером выполняются кадастровые работы в результате которых составляется межевой план данного участка. После этого заключается соответствующая сделка, которая по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных законом например, продажа одним из супругов находящегося в общей собственности земельного участка , подлежит нотариальному удостоверению.

Как указанная сделка, так и возникшие в ее результате права подлежат государственной регистрации: В - гг.

Удивительно, но факт! Для рассмотрения этих вариантов обратимся к зарубежному законодательству.

Так, принятый в первом чтении весной г. Впрочем, принятый в конце г.

Федеральныйзакон —Федеральныйзакон от Вместе с тем в году произошли, возможно и не столь значимые, тем не менее существенные, изменения в деятельности государственных регистраторов, специалистов органов кадастрового учета, нотариусов и кадастровых инженеров при совершении сделок с недвижимостью. Так, с года изменены общие требования к нотариусам возрастные ограничения - не менее 25 и не старше с, наличие не менее чем 5 лет стажа работы по юридической специальности , конкретизированы вопросы, связанные с допуском к квалификационному экзамену и его проведением, предусмотрены приостановление полномочий нотариусов и Кодекс их профессиональной этики, изменен нотариальный тариф и др.

Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества, что фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЕГРП и хранится там бессрочно.

Удивительно, но факт! Второй вариант, когда момент возникновения права не связан с актом государственной регистрации, характерен для таких стран, как Франция и США.

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует все изменения прав на соответствующий объект недвижимости и одновременно является держателем правовой истории каждого объекта.

Выписки из ЕГРП, утвержденные в установленном порядке, должны содержать: Закон детально регламентирует и устанавливает порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, последовательно определяя его стадии: Прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям закона.

С этой целью проводится опи-сание и индивидуализация каждого объекта недвижимого имущества земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения.

В результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения.

Рекомендуем к прочтению! что нужно для ипотеки в питере

Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения. Кадастровый учет ведется по каждому регистрационному округу.

Регистрационный округ — территория, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Покровского, принцип публичности или, иначе, принцип внесения сводится к правилу о том, что "всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение передача права собственности, установление залога или сервитута и т.

Первый вариант характерен для системы Торренса. Лицо, чье право собственности записано в книгу, является действительным, бесповоротным собственником. Принцип публичности приобретает абсолютный характер.

Именно запись в книге и только она становится юридическим фактом, устанавливающим право на недвижимость. Иными словами, производное основание возникновения права на недвижимость по сделке в системе Торренса заменяется на первоначальное, где внесение записи рассматривается уже не как средство, а как основание перехода прав на недвижимость, соответственно, всякое право на недвижимость возникает, переходит, изменяется и прекращается единственно путем внесения записи в книгу.

Второй вариант, когда момент возникновения права не связан с актом государственной регистрации, характерен для таких стран, как Франция и США. Статья Французского гражданского кодекса гласит: Вторая сторона публичности выражается в соотношении основания возникновения права и акта его государственной регистрации. Если в системе Торренса абсолютность принципа публичности означает, что без регистрации право не существует ни для приобретателя по сделке, ни для третьих лиц, то в германской системе дело обстоит иначе.

Реальным основанием перехода права является соглашение сторон относительно изменения вещных прав, то есть вещный договор. Этот договор, в отличие от обязательственного, не порождает прав и обязанностей сторон в отношении совершения определенных действий, а представляет собой соглашение о переходе вещных прав, вполне независимое от предшествовавшей обязательственной сделки.

Таким образом, право возникает из совокупности юридических фактов - юридического состава, элементами которого являются вещный договор и акт регистрации. Теперь перейдем к правовому значению акта регистрации для третьих лиц.

Здесь речь пойдет о таком принципе, как принцип публичной достоверности.

Названный принцип, по мнению И. В свою очередь, В. Ельяшевич понимает указанный принцип следующим образом: Следует отметить, что принцип публичной достоверности в той или иной степени может быть реализован в любой системе регистрации. И актовая книга, содержащая сведения о заключенных сделках, и поземельная книга, отражающая переход вещных прав на объекты недвижимого имущества, могут служить источником информации для третьих лиц, которые вправе считать полученную информацию достоверной.

Читать популярные статьи на сайте

Разница состоит только в тех выводах, которые такие третьи лица имеют право делать на основании полученной информации. Обратившись к актовой книге, содержащей сведения о сделках, заключенных по поводу объекта недвижимого имущества, заинтересованное лицо может быть уверенным только в том, когда и какая сделка была совершена, а также когда сведения о ней были внесены в реестр.

Обратившись же к поземельной книге или иному реестру, содержащему сведения о возникновении и переходе прав на объект, субъект может быть уверен в том, что лицо, указанное в книге, действительно является обладателем соответствующего вещного права в том его состоянии обременения, ограничения , которое отражено в реестре. Действительно, сама по себе публичная достоверность имеет смысл лишь тогда, когда она сочетается с принципом бесповоротности, который исключает лишение права добросовестного приобретателя, если он в своей добросовестности опирается на публичную достоверность сведений соответствующего реестра.

Не случайно зачастую принцип публичной достоверности и бесповоротности рассматривается как единый принцип. Вслед за многими исследователями рассматриваемой проблемы автор считает необходимым обозначить позицию, согласно которой принцип публичной достоверности является ключевым звеном, характеризующим систему государственной регистрации.

Удивительно, но факт! Лигай, определяя государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исходят из того, что институт регистрации прав собственности на недвижимое имущество представляет собой охранительный институт в системе государственного управления общественными отношениями, препятствующими нарушению правомочий собственника.

Иначе говоря, системы регистрации прав на недвижимость можно делить на основанные на публичной достоверности в сочетании с бесповоротностью не основанные на этом принципе.

В случае действия этого принципа мы имеем дело, во-первых, с качественно иной степенью уверенности участников оборота недвижимости в стабильности своих прав; во-вторых, с качественно иной степенью позитивной ответственности регистратора при принятии решения о внесении записи о правах в реестр, которой должен соответствовать необходимый объем как обязанностей, так и полномочий; в-третьих, с реализацией принципа публичной достоверности связана и степень негативной ответственности как государства за ущерб, причиненный неправильной регистрацией, так и лично регистратора за ненадлежащее выполнение своих обязанностей.

Таким образом, если вернуться к наиболее распространенной классификации систем на актовые и титульные, то такую терминологию можно было бы принять, если в качестве критерия отнесения системы к титульной будет рассматриваться реализация в ней принципов внесения, публичной достоверности и бесповоротности. При этом к актовым или нетитульным системам следовало бы относить все системы, которые не основаны на вышеперечисленных принципах.

Как уже отмечалось, простое указание о том, что титульная система есть система регистрации прав, а актовая - система регистрации сделок, не вносит никакой ясности в рассматриваемый вопрос. Любая классификация призвана служить более глубокому изучению объекта исследования. В случае с системами регистрации прав на недвижимость классификация необходима для того, чтобы, выявив закономерности и сущностные признаки каждой из систем, определить их достоинства и недостатки и в конечном счете сделать выбор в пользу одной из них.

К сожалению, одной из основных особенностей развития законодательства о регистрации прав на недвижимость в современной России является недооценка указанного обстоятельства.

Между тем окончательный выбор между двумя системами регистрации так и не был сделан.

Удивительно, но факт! Как указанная сделка, так и возникшие в ее результате права подлежат государственной регистрации:

Выбор между двумя системами регистрации прав на недвижимость основанной на публичной достоверности и не основанной на этом принципе - это практически выбор между системой, которая в большей степени обеспечивает достижение основной цели - защиты прав участников оборота недвижимости, и системой, которая отличается меньшей степенью бюрократизации, является менее дорогой для государства и почти не вмешивающейся в отношения участников оборота.

С учетом того обстоятельства, что основным предметом рассмотрения в настоящей работе является регистрация прав на недвижимость в Российской Федерации, мы не будем отвлекаться на анализ обоснованности применения той или иной системы регистрации в других государствах. Анализ их опыта интересен прежде всего одним выводом.

Можно говорить о преимуществах и недостатках той или иной системы, но следует отметить, что, будучи раз созданной, система регистрации весьма непросто поддается реформированию, само это реформирование может иметь негативные последствия, и в этом смысле самым важным является само наличие и стабильность системы регистрации, на каких бы принципах она ни функционировала.

Анализ ситуации с недвижимостью и действующего гражданского законодательства на стадии создания Закона о регистрации привели к выводу о неприемлемости для России принципов актовой системы.

Фактическое отсутствие в течение семидесяти лет рынка недвижимости, обусловленная этим низкая правовая культура в данной области, высокий уровень криминальности в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом, все это не позволяло государству быть лишь сторонним наблюдателем и вмешиваться в эти отношения лишь на стадии судебного разбирательства.

При такой организации системы были бы фактически нарушены нормы Конституции, обязывающие государство осуществлять охрану собственности и прав граждан. При формальном подходе к вопросу регистрации и отказа в регистрации практически был бы устранен предварительный контроль за соответствием волеизъявления сторон закону, что привело бы к регистрации несуществующих прав и практическому отсутствию гарантий прав на недвижимость со стороны государства.

В то же время анализ действующего законодательства о регистрации приводит к выводу о том, что действующую в России систему регистрации прав на недвижимость нельзя отнести ни к одной из выделенных классификационных групп. Дело в том, что ни один из принципов титульной системы не действует в нашей стране в полном объеме. Безусловно, нельзя упрекнуть российскую систему регистрации в пренебрежении принципом гласности.

Однако, как уже отмечалось, принцип гласности - неотъемлемая принадлежность любой регистрационной системы. В определенной степени реализован в нашей системе регистрации принцип внесения, который характеризует значение акта государственной регистрации для возникновения права.

Следовательно, с точки зрения принципа внесения российская система регистрации ближе к германской модели, в которой, в отличие от системы Торренса, также отсутствует абсолютизация значения акта регистрации.

Удивительно, но факт! До перехода к ГКН их раздельное существование было оправданно, поскольку учет различной недвижимости со всей ее спецификой в части формирования объектов, их обмеров и обследований, различием в скорости устаревания информации вели разные учетные системы, а регистрация прав лишь получала от них необходимые, не требующие дополнительной проверки данные.



Читайте также:

  • Как разделить ипотеку после развода
  • Отказ в возмещении причинения вреда здоровью
  • Вторичное жилье ипотека 12 процентов